Razveljavitev dela ureditve iz 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)
Ustavno sodišče Republike Slovenije je z nedavno delno odločbo opr. št. U-I-205/19-51 in U-I-230/19-29 z dne 2.09.2025, poseglo v pomemben segment nepremičninskega trga in razveljavilo ključne določbe 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki so omejevale najvišjo dovoljeno provizijo nepremičninskih družb pri posredovanju za nakup, prodajo in najem stanovanjskih nepremičnin, ko na strani kupca ali najemnika nastopa fizična oseba, in ima potencialno daljnosežne posledice tako za poslovanje nepremičninskih družb kot za položaj potrošnikov na trgu.
Do razveljavitve je prišlo po presoji, da je zakonodajalec z omejitvijo provizij posegel v ustavno varovano pravico do svobodne gospodarske pobude iz 74. člena Ustave Republike Slovenije. Ta pravica zagotavlja podjetnikom relativno svobodo pri opravljanju gospodarske dejavnosti, vključno z oblikovanjem cen za svoje storitve. Čeprav Ustava dopušča omejitve te svobode, morajo biti te utemeljene z javno koristjo in skladne z načelom sorazmernosti.
V obravnavanem primeru je zakonodajalec omejitve provizij utemeljeval predvsem z dvema ciljema: izboljšanjem dostopnosti stanovanj, zlasti za ranljive skupine, ter varstvom potrošnikov, zlasti v smislu večje preglednosti cen. Ustavno sodišče je oba cilja prepoznalo kot ustavno dopustna in pomembna. Stanovanjska politika ima v slovenskem ustavnem redu posebno mesto, saj 78. člen Ustave državi nalaga, da ustvarja možnosti za pridobitev primernega stanovanja. Prav tako je varstvo potrošnikov legitimen cilj, ki ga priznava tako nacionalno kot evropsko pravo. Kljub temu pa Ustavno sodišče ni sledilo zakonodajalcu v ključnem delu – pri vprašanju, ali je omejitev provizij primeren in nujen ukrep za dosego teh ciljev. Sodišče je ugotovilo, da zakonodajalec ni predložil zadostnih dokazov, ki bi izkazovali dejansko povezavo med omejitvijo provizij in izboljšanjem dostopnosti stanovanj ali večjo preglednostjo cen. Po presoji sodišča je vpliv provizij na končno ceno nepremičnine ali najemnine zgolj posreden in omejen, saj na cene bistveno bolj vplivajo razmerja ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin.
Posebej pomembna je ugotovitev sodišča, da zakonodajalec ni izkazal nujnosti ukrepa. Načelo sorazmernosti namreč zahteva, da država, kadar posega v človekove pravice, izbere najmilejši ukrep, s katerim je še mogoče doseči zasledovani cilj. V tem primeru bi po presoji sodišča lahko obstajali drugi, manj omejujoči ukrepi, kot so na primer subvencije za najemnike, povečanje fonda javnih stanovanj ali izboljšanje informiranosti potrošnikov glede stroškov posredovanja. Ker zakonodajalec teh alternativ ni ustrezno analiziral ali primerjal z izpodbijanim ukrepom, omejitve provizij niso prestale testa nujnosti.
Posledično je Ustavno sodišče razveljavilo ne le določbe o najvišjih dovoljenih provizijah, temveč tudi povezane določbe o ničnosti pogodb, ki so bile sklenjene v nasprotju s temi omejitvami, ter še nekatere druge povezane določbe. S tem je odpravilo celoten normativni okvir, ki je urejal cenovno regulacijo nepremičninskega posredovanja v teh primerih.
Odločitev odpira pomembna vprašanja za prihodnje urejanje nepremičninskega trga. Na eni strani krepi položaj nepremičninskih družb, ki bodo po novem imele večjo svobodo pri določanju višine provizij. Na drugi strani pa se pojavlja skrb, ali bo to negativno vplivalo na potrošnike, zlasti na tiste, ki že zdaj težko dostopajo do stanovanj.
Ključno sporočilo odločbe je, da tudi na področjih, kjer država zasleduje pomembne socialne cilje, ne more posegati v gospodarsko svobodo brez skrbne in prepričljive utemeljitve. Ustavno sodišče je jasno poudarilo, da morajo biti ukrepi ne le dobronamerni, temveč tudi dejansko učinkoviti in nujni. V nasprotnem primeru predstavljajo nedopusten poseg v ustavno varovane pravice.
Odločba tako predstavlja pomemben precedens glede razmerja med socialno politiko in svobodno gospodarsko pobudo ter bo nedvomno vplivala na prihodnje zakonodajne posege na področju regulacije trga. Hkrati pa odpira tudi vprašanje dejanskih učinkov deregulacije provizij na trg nepremičninskega posredovanja. Čeprav je Ustavno sodišče pravilno opozorilo na pomanjkljivo utemeljitev zakonodajalca in nezadostno izkazano nujnost ukrepa, razveljavitev cenovnih omejitev sama po sebi ne odpravlja temeljnih težav slovenskega nepremičninskega trga, zlasti izrazitega pomanjkanja stanovanj in neravnotežja med ponudbo ter povpraševanjem. Obstaja tudi tveganje, da bi v praksi lahko prišlo do postopnega zviševanja provizij, kar bi dodatno obremenilo predvsem fizične osebe kot šibkejše udeležence na trgu, zlasti najemnike in mlade kupce stanovanj.
Odločba zato zakonodajalcu ne sporoča, da regulacija trga nepremičnin ni dopustna, temveč predvsem to, da mora biti takšna regulacija podprta z jasnimi ekonomskimi analizami, stvarnimi podatki in skrbno presojo sorazmernosti ukrepov. Prihodnji zakonodajni posegi bodo morali zato bistveno natančneje izkazati dejansko učinkovitost izbranih ukrepov ter njihovo nujnost za doseganje socialnih ciljev stanovanjske politike.